Neue Immobilienertragsteuer ab 2027: Was Immobilienverkäufer in Österreich jetzt wissen sollten

Wer in Österreich eine Immobilie verkauft, sollte ab 1. Jänner 2027 genauer auf die steuerlichen Folgen achten. Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027–2028 wurde eine Verschärfung der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) beschlossen. Besonders betroffen sind ältere Immobilien und Grundstücke, die steuerlich als sogenanntes „Altvermögen“ gelten.

Für Eigentümer, die einen Verkauf planen, kann daher auch der Zeitpunkt der Veräußerung eine wesentliche Rolle spielen.

Was ist die Immobilienertragsteuer?

Grundsätzlich unterliegen Gewinne aus dem Verkauf österreichischer Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen der Einkommensteuer. Seit 2012 gilt dafür im Regelfall ein besonderer Steuersatz von 30 Prozent auf den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.

Entscheidend ist allerdings, ob eine Immobilie steuerlich als Altvermögen oder Neuvermögen einzustufen ist. Für Altvermögen bestehen vereinfachte Regeln zur Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinns.

Genau diese Regeln werden ab 2027 ungünstiger.

Das ändert sich ab 1. Jänner 2027

Der ImmoESt-Steuersatz von 30 Prozent wird nicht erhöht. Stattdessen werden bei Altvermögen die gesetzlich vorgesehenen pauschalen Anschaffungskosten reduziert. Dadurch wird ein größerer Teil des Verkaufserlöses steuerpflichtig – und die tatsächlich zu bezahlende Immobilienertragsteuer steigt.

Besonders anschaulich zeigt sich die Änderung bei der effektiven Steuerbelastung:

Damit kann die Steuerbelastung bei einem Immobilienverkauf ab 2027 deutlich höher ausfallen.

Ein einfaches Beispiel

Angenommen, eine Immobilie zählt zum nicht umgewidmeten Altvermögen und wird um 500.000 Euro verkauft.

Verkauf bis Ende 2026:
4,2 % von € 500.000 = € 21.000 ImmoESt

Verkauf ab 1. Jänner 2027:
6 % von € 500.000 = € 30.000 ImmoESt

Das entspricht in diesem vereinfachten Beispiel einer Mehrbelastung von € 9.000.

Bei einem Verkaufspreis von € 1 Mio. steigt die Belastung entsprechend von € 42.000 auf € 60.000 – also um € 18.000.

Welche Immobilien sind besonders betroffen?

Die Neuregelung betrifft vor allem sogenanntes Altvermögen. Vereinfacht gesprochen handelt es sich dabei um Immobilien, die zum 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen waren. Bei diesen Immobilien konnte der steuerpflichtige Gewinn bislang pauschal und häufig vergleichsweise günstig ermittelt werden.

Bei „Neuvermögen“ wird hingegen grundsätzlich der tatsächliche Veräußerungsgewinn – also vereinfacht die Differenz zwischen Verkaufserlös und adaptierten Anschaffungskosten – ermittelt. Der besondere Steuersatz bleibt grundsätzlich bei 30 Prozent.

Zusätzlich wichtig: der neue Umwidmungszuschlag

Unabhängig von der Änderung 2027 gibt es bereits seit 2025 eine weitere wichtige Verschärfung.

Bei bestimmten Umwidmungen nach dem 31. Dezember 2024 – beispielsweise wenn Grünland erstmals in einer mit Bauland vergleichbaren Weise bebaubar wird – kann bei einem späteren Verkauf ein Umwidmungszuschlag von 30 Prozent auf den Gewinn aus Grund und Boden hinzukommen.

Diese Regelung gilt für entsprechende Grundstücksveräußerungen nach dem 30. Juni 2025 und betrifft sowohl Alt- als auch Neuvermögen.

Ab 2027 können sich bei entsprechendem Altvermögen die beiden Verschärfungen kombinieren. Dadurch kann die effektive Belastung laut den Berechnungen zur Neuregelung auf 27,3 Prozent des Veräußerungserlöses steigen.

Bedeutet das, dass jeder Immobilienverkauf ab 2027 teurer wird?

Nein. Die Immobilienertragsteuer kennt weiterhin wichtige Befreiungen.

Besonders relevant ist die Hauptwohnsitzbefreiung. Unter bestimmten Voraussetzungen bleibt der Verkauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung steuerfrei. Das ist beispielsweise möglich, wenn die Immobilie seit der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. Daneben gibt es die sogenannte „5-aus-10-Regelung“: Auch wer innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend seinen Hauptwohnsitz in der Immobilie hatte, kann die Voraussetzungen für die Befreiung erfüllen.

Daneben bestehen weitere Ausnahmen, unter anderem für bestimmte selbst hergestellte Gebäude. Deshalb muss die steuerliche Situation immer im konkreten Einzelfall geprüft werden.

Immobilienverkauf 2026 oder 2027 – kann der Zeitpunkt entscheidend sein?

Für Eigentümer von Altvermögen, die ohnehin über einen Verkauf nachdenken, ist diese Frage besonders interessant.

Ein Verkauf noch vor dem Jahreswechsel 2026/2027 kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich günstiger sein. Allein bei nicht umgewidmetem Altvermögen steigt die pauschale effektive Belastung von 4,2 auf 6 Prozent des Verkaufserlöses.

Das bedeutet allerdings nicht, dass eine Immobilie allein aus steuerlichen Gründen möglichst rasch verkauft werden sollte. Neben der ImmoESt spielen Verkaufspreis, Marktsituation, persönliche Lebensplanung, Finanzierung und gegebenenfalls weitere steuerliche Besonderheiten eine Rolle.

Wer einen Verkauf für Ende 2026 oder Anfang 2027 plant, sollte daher rechtzeitig eine individuelle steuerliche Berechnung durchführen lassen.

Fazit: Vor dem Immobilienverkauf genau rechnen

Die Änderungen ab 2027 treffen nicht alle Immobilienverkäufer gleichermaßen. Für Besitzer von Altvermögen können sie jedoch eine spürbare Mehrbelastung bedeuten.

Gerade bei höherpreisigen Immobilien oder Grundstücken können bereits wenige Prozentpunkte Unterschied mehrere zehntausend Euro ausmachen.

Wer aktuell über den Verkauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks nachdenkt, sollte deshalb frühzeitig drei Fragen klären: Handelt es sich um Alt- oder Neuvermögen? Liegt eine steuerlich relevante Umwidmung vor? Greift möglicherweise eine Befreiung von der Immobilienertragsteuer?

Eine professionelle Prüfung vor Festlegung des Verkaufszeitpunkts kann sich daher besonders lohnen.

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Hinweis: Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung. Stand: September 2026.